被执行人名下的唯一住房在哪些情况下可以强制拍卖?

发布日期：2025-05-21 00:39    点击次数：187

编者按

被执行人名下的家庭唯一住房能否被拍卖，一直是大家关注的焦点问题，也是平时比较多人咨询的问题。因为这不仅涉及到申请执行人的合法权益，也关乎被执行人及其家属的基本居住保障，有人认为被执行人名下的唯一住房是被执行人本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋，依法应予以保障，不能强制拍卖。但在司法实践中，被执行人名下的唯一住房在满足一定的条件下是可以强制拍卖的，那么今天我们就来聊聊，在哪些情况下下，被执行人的家庭唯一住房可以被拍卖。

相关法律规定

一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第六条 对被执行人及其所抚养的家属维持生活所必需的房产，人民法院只能查封，但不得拍卖、变卖或者抵债 。

第七 条 对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行 。

二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十条 金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：

（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

三、《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》

第一条 对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。

第二条 人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。

第六条 被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。

律师解读

上述法律规定相互配合，从不同角度规范了被执行人唯一住房在何种情况下可被拍卖，既避免被执行人借唯一住房逃避债务，也在执行过程中充分考虑了被执行人及其所扶养家属的基本生存权益，根据实践操作，小编归纳了以下被执行人名下的唯一住房法院可以强制拍卖的情形：

1、被执行人的子女有能力且名下有住房可以供被执行人居住

2、被执行人在执行依据生效后故意转移名下其他房产逃避债务

比如，被执行人在明知即将面临债务追讨时，将其他财产转移，故意造成只有一套住房可供执行的假象，企图逃避债务，法院经调查核实后，会对其唯一住房进行拍卖。

3、申请执行人满足为被执行人提供居住房屋或扣除租金等条件

比如：申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金。

4、被执行人的住房超出生活必需标准

当被执行人的唯一住房面积过大、装修过于豪华，明显超出当地最低生活保障标准所必需的居住房屋标准时，法院可以执行。

比如，房屋所在地区的平均住房面积为 80 平方米，而被执行人的唯一住房面积达到 150 平方米，且该房屋单价高于当地住房均价的 50% 以上，这种情况下，法院也可能认定该住房超出生活必需范畴，从而进行拍卖。

5、执行依据明确需交付居住房产

对于执行依据已明确被执行人应交付居住的房产，自执行通知书送达之日起，给予三个月宽限期。若在此期间，被执行人以该房产是其及其所抚养家属维持基本生活所需为由提出异议，人民法院将不予支持，进而可对该房产进行拍卖。例如，在某些房屋买卖合同纠纷案件中，法院判决被执行人需将房屋交付给申请执行人，即便该房屋是被执行人唯一住房，也需按照判决执行。

6、已经依法设定抵押的房屋

例如，在一些借贷纠纷中，被执行人以唯一住房作抵押借款，到期未还款，抵押权人申请执行，只要不符合低保对象且无法自行解决居住问题的条件，该唯一住房就可被依法拍卖。

7、特定的共有房产情况

当共同共有人之一存在个人债务，且该债务与共有房产有牵连关系时，法院在符合法定程序下可能执行该共有房产。例如，债务人因个人债务问题，为逃避债务恶意将个人财产转移至共有房产中，此时法院可在保障其他共有人合法权益的前提下，对共有房产进行处置。又或者房产难以分割，分割会严重减损其价值，而其他共有人又不愿意购买被执行人的份额时，法院可能对共有房产整体进行处置，将属于被执行人的份额对应的价款用于清偿债务。

8、被执行人长期未居住

若被执行人及其所扶养家属连续一年以上未居住在唯一住房内，法院可认定该住房并非其维持生活必需的居住房屋，从而对其进行拍卖。比如，被执行人出国定居，其国内唯一住房长期闲置，这种情况下该住房就可能被依法拍卖用于偿还债务。

结语

被执行人名下的唯一住房并非 “免死金牌”，在多种符合法律规定的情形下，都有可能被拍卖，以实现法律的公平公正，维护债权人的合法权益，同时也促使债务人积极履行法律义务。因此，无论是债权人还是债务人，都应该了解这些法律规定，依法维护自身的合法权益。